米奇7777狠狠狠狠视频|午夜性色一区二区三区不卡视频|日本免费一级婬片a级中文字幕|精品少妇第一页

又是一個(gè)討論樓市下半年市場(chǎng)趨勢(shì)的時(shí)間段。筆者想從今年上半年整體市場(chǎng)的特征做一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，再分析下半年的時(shí)間段內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該怎么做，未來(lái)下半年市場(chǎng)大致是什么樣的趨勢(shì)。

上半年成交量總體欠佳
總體來(lái)看，今年1~5月，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2~3成，個(gè)別城市甚至下滑4~5成，市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳。盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，上半年整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)，甚至在第三季度仍然會(huì)延續(xù)這樣的市場(chǎng)行情。
筆者認(rèn)為，大中城市樓市上半年成交量總體欠佳主要有三方面原因：
第一，銀行信貸緊縮持續(xù)影響樓市成交節(jié)奏。銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致1~5月份市場(chǎng)短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”，盡管5月份央行明確提出“央五條”首先滿足首套自住需求房貸，但是，受銀行信貸額度限制以及利率下調(diào)周期的影響，短期來(lái)看，“央五條”還很難快速對(duì)市場(chǎng)起到刺激成交的作用。因此，銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢(qián)荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至?xí)绊懙?014年上半年整體市場(chǎng)的行情。
第二，“救市”措施助長(zhǎng)企業(yè)博弈市場(chǎng)，量?jī)r(jià)難以有起色。4月份之后，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的策略過(guò)程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)保守。尤其是從4月份開(kāi)始，部分城市開(kāi)始放松樓市限購(gòu)等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購(gòu)、無(wú)錫戶籍新政刺激樓市需求等措施，這反而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，在一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開(kāi)節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來(lái)看，盡管定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但也處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌的動(dòng)力。
第三，大型房企開(kāi)始大幅降價(jià)，但還沒(méi)有大范圍拉開(kāi)。在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開(kāi)始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。
不過(guò)，1~就5月份來(lái)講，大型品牌房企對(duì)于降價(jià)總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。從開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高。

“跑量”仍是制勝關(guān)鍵
從今年上半年的整體市場(chǎng)特征來(lái)看，在銀行信貸緊縮等市場(chǎng)因素影響下，樓市第二季度已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，上半年市場(chǎng)總體下滑已成定局，因此，上半年，尤其是二季度，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。
那么，在接來(lái)下的時(shí)間，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)采取哪些策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)成交量下滑的局面？尤其是下半年，開(kāi)發(fā)企業(yè)是繼續(xù)博弈市場(chǎng)？還是以“現(xiàn)金為王，跑量制勝”？
筆者認(rèn)為，樓市已進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)難免會(huì)有分化、洗牌的現(xiàn)象發(fā)生。尤其是對(duì)于2014年，我國(guó)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)觸底與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，此時(shí)，樓市行情也不容樂(lè)觀，已有大量中小房企面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別品牌房企已被收購(gòu)股權(quán)。在這樣的特殊時(shí)間段，2014年將成為中國(guó)品牌房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在已處于樓市下半場(chǎng)的2014年，房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。
在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，受銀行信貸緊縮影響，在市場(chǎng)基本面欠佳、成交量普遍下滑的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取"跑得快"的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。原因如下：
第一，你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)來(lái)看，這些企業(yè)盡管也受到銀行信貸緊縮的市場(chǎng)影響，但仍然有部分品牌房企完成或接近完成半年度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)。這些企業(yè)上半年總體上繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，不乏行業(yè)龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等 “千億俱樂(lè)部”房企。
因此，在2014年第二季度剩余的時(shí)間里，甚至到第三季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過(guò)“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。
第二，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來(lái)一次，把握好現(xiàn)在，沒(méi)來(lái)得及跑的企業(yè)，在2014年下半年還有機(jī)會(huì)進(jìn)行“復(fù)活”。在這時(shí)間段內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局，有可能破產(chǎn)或被其他企業(yè)收購(gòu)。
第三，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來(lái)市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能在市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。
從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開(kāi)發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來(lái)市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問(wèn)題。因此，從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展格局。
筆者認(rèn)為，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，2014年房企“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”的企業(yè)才能贏未來(lái)。當(dāng)前市場(chǎng)中降價(jià)幅度不大甚至仍繼續(xù)博弈市場(chǎng)的行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)幅度不大、博弈市場(chǎng)不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。同時(shí)，這樣的市場(chǎng)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。不過(guò)，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來(lái)，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）