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2014年一季度，受銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州、無錫、溫州等泛長三角區(qū)域（泛長三角區(qū)域是指江浙滬皖，下同）城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波也出現(xiàn)了房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。
進入第二季度，泛長三角區(qū)域樓市并沒有明顯好轉(zhuǎn)，杭州、常州等地出現(xiàn)第二波降價現(xiàn)象，至此，一直保持堅挺的上海也加入到大幅降價的陣營中來。
從此輪市場表現(xiàn)來看，泛長三角區(qū)域城市首先在全國范圍內(nèi)開始降價。進入第二季度，進一步打破市場僵局的仍然是泛長三角的城市，大型房企開始大幅降價的市場行為，讓當前的市場態(tài)勢更加明朗化。此時，盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，泛長三角區(qū)域大多數(shù)城市限購政策已定向?qū)捤苫蛉∠?，但是，上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

區(qū)域經(jīng)濟觸底迫降長三角房價
為何泛長三角區(qū)域為何成為今年上半年全國樓市降價的“排頭兵”？
筆者認為，國內(nèi)經(jīng)濟尤其是泛長三角區(qū)域經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段，此時，經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的衰退，成為此輪房地產(chǎn)市場進入低迷期的最重要原因。
從數(shù)據(jù)來看，2014年上半年，全國GDP增速回落至7.4%，國內(nèi)而全年GDP增長目標為7.5%，中國經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，這也預(yù)示十八屆三中全會之后改革攻堅階段我國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和未來一段時期房地產(chǎn)政策的調(diào)整力度。
從泛長三角區(qū)域樓市降價的具體原因來看，主要有以下幾點：
一是銀行信貸緊縮的市場背景下，民營經(jīng)濟低迷，這一定程度上使觸底階段的宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)欠佳，經(jīng)濟基本面欠佳影響到房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。
二是城市房地產(chǎn)市場基本面表現(xiàn)供大于求，庫存量偏大，去化周期大于15個月的降價范圍值，比如杭州、寧波、舟山等城市庫存去化周期都在20個月以上。
三是大型企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，將定位不合理、市場競爭壓力較大區(qū)域的項目進行降價，盡快回籠資金，將回籠的資金投入到其他項目或?qū)で竽玫負Q倉時機。
四是2013年地產(chǎn)市場“虛火”之后，由于銀行信貸緊縮等因素影響，這些城市成交量價迅速降溫，尤其是對庫存偏大的城市而言首先暴露出市場問題，導(dǎo)致長三角區(qū)域成為今年全國樓市降價的“排頭兵”。
總的來看，受上述因素影響，今年上半年泛長三角區(qū)域樓市成交量普遍下滑2~3成，但供求關(guān)系基本面不同，泛長三角城市市場出現(xiàn)“分化”：南京、合肥等個別城市基本面表現(xiàn)較好；其余城市，包括一線城市上海在內(nèi)表現(xiàn)為庫存偏大，存在市場去化壓力與降價傾向。
此時，調(diào)控政策定調(diào)“分類指導(dǎo)”，限購政策走向出現(xiàn)定向?qū)捤桑缣K州和無錫取消了90平方米以上戶型限購、杭州主城區(qū)140平方米以上取消限購以及蕭山、余杭兩地取消限購等。

銀行信貸緊縮阻礙成交量回轉(zhuǎn)
當前泛長三角區(qū)域范圍內(nèi)宏觀經(jīng)濟下行，同時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，而這樣的疊加因素為杭州、無錫、蘇州、溫州、寧波等城市限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺鎏峁┝宿D(zhuǎn)換空間，或者說，成為了這些城市定向?qū)捤苫蛉∠拶彽摹按翱谄凇薄?br /> 然而，事實證明，盡管泛長三角區(qū)域有上述限購等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，但是限購等政策松動對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果，比如杭州、寧波等。這個現(xiàn)象的背后的主要原因是當前銀行信貸持續(xù)緊縮的局面并沒有得到實質(zhì)性改變。
從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)企業(yè)定價更貼近市場，6月份品牌開發(fā)企業(yè)也開始“搶收”半年報業(yè)績，但整體市場仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌的動力。從未來市場成交量預(yù)期來看，如果還沒有大范圍大幅降價的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場銷售量能否持續(xù)回升也值得擔心。
盡管截止6月末，廣義貨幣（M2）余額120.96萬億元，同比增長14.7%，信貸環(huán)境適度寬松，市場流動性適度增加，但是不會馬上對市場產(chǎn)生利好影響。
就第三季度來講，泛長三角區(qū)域大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然會偏緊，下調(diào)首套房貸利率的空間還不大（8月1日起，上海農(nóng)行只針對200萬以上房貸有九五折優(yōu)惠，至少50%以上的首套自住客群無法享受這個優(yōu)惠。而其他城市即使有松動傾向，短期內(nèi)也很難說有比較大的力度），甚至個別銀行還會繼續(xù)上浮首套房貸利率，第三季度房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會比較大，同時，企業(yè)的資金面的問題會更加突顯。

四季度部分城市有望率先回暖
由于第二季度地產(chǎn)市場成交量依然乏力，預(yù)計在2014第三季度，泛長三角區(qū)域開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，堅持以現(xiàn)金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始“以價換量”的市場行為讓當前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。
同時，對于企業(yè)來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關(guān)鍵。此時，適度的價格策略調(diào)整甚至大幅降價勢必成為大多數(shù)房企的選擇。
但是，從大中城市短期市場表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會持續(xù)太久，預(yù)計第四季度，由于6月底M2同比增速回升，銀行信貸環(huán)境會定向?qū)捤桑y行信貸對于首套自住需求的支持會逐步得到體現(xiàn)，信貸緊縮的局面將在第四季度逐步得到改善。
同時，各地“微刺激”措施不斷出臺，大多數(shù)限購城市政策出現(xiàn)定向?qū)捤?、上海高端樓盤限價政策也已松動、安徽多地公積金貸款也進行了調(diào)整，甚至寧波、徐州等城市限購政策從執(zhí)行意義上已明確取消。至此，筆者預(yù)計，第四季度供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房價將首先步入平穩(wěn)上漲的通道，比如合肥、南京等城市?？傮w上來看，上述信貸環(huán)境、政策面與市場面的變化將促使今年第四季度樓市基本面合理的城市率先逐漸好轉(zhuǎn)。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）