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杭州4月26日電仿佛還在昨天，房地產業(yè)的暴利吸引社會資本紛紛涌入，行業(yè)甚至被戲稱為“傻子也能賺錢”，也促成了中小房企的大量出現(xiàn)。而當行業(yè)行至今日，它們面對的卻是另一番局面。

市場低迷下，高負債經營遭遇融資難和融資貴，加上項目虧損累加的后果本就足以致命，而行業(yè)洗牌期卻已同時不約而至。

“不是要不要轉的問題，而是市值在百億元以下的多數(shù)中小房企都要被迫轉型?！弊鳛檎憬贾莸姆慨a大鱷，濱江集團董事長戚金興如此概括當下的行業(yè)現(xiàn)狀。對于中小房企而言，新常態(tài)下轉型的求生之路如何走，已成為當前最緊要的命題。

新政難擋房地產“新常態(tài)”到來

如今在浙江，房企倒閉正在成為大概率事件。

本月，上市公司寧波建工一則公告引起關注。其公告透露，與公司合作的一家當?shù)胤科笙葙Y金鏈危局面臨破產，而寧波建工超億元工程款亦被拖欠。

無獨有偶，去年下半年開始，房地產企業(yè)倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業(yè)申請破產牽出新西湖小鎮(zhèn)“爛尾”問題；曾是全國民企500強的溫州中城建設集團上月破產重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業(yè)、越紅房產母公司等多家當?shù)刂髽I(yè)進入破產重整階段……

對于房企倒閉高頻次出現(xiàn)，浙江大學教授、浙大房地產研究中心主任賈生華表示：“開發(fā)商的問題是積累下來的，主要是由于前幾年投資過熱的風險逐步釋放。

“從市場健康發(fā)展角度看這是必要的，如果所有的冒險、頭腦發(fā)熱都能得到正常的報酬，那么就會鼓勵這個市場走向不理性。所以市場會教育大家回歸到一個合理狀態(tài)?！辟Z生華說。

另一方面，地產商日漸縮水的業(yè)績則更能證明“躺著都能賺錢”的時代已經過去。

以浙江杭州為例，此前發(fā)布的《2014年杭州市房地產市場監(jiān)測報告》顯示，有近七成房企陷入虧損困局。而從浙江房地產上市公司層面看，十余家企業(yè)去年業(yè)績縮水已成為共象。

上月底，房地產救市動作可謂火力全開：27日，國土部、住建部提出統(tǒng)籌調整土地和商品房供給；30日央行[微博]降低二套房首付比例；同日財政部將個人購買二手房免征營業(yè)稅的期限調整為2年。

社科院某經濟學家日前在杭州表示，市場不會因為政策的回暖而告別調整，痛苦的調整剛剛到來，政策只是暫時減輕了痛苦?！霸诳傮w供給過剩的局面下，市場恢復到過去的可能性不大。政策不足以支撐房地產企業(yè)完全翻身，至少還需兩年的消化期?！?/p>

賈生華則認為：“救市的目的并不是救這些開發(fā)商，房地產市場需要有一個穩(wěn)定的發(fā)展，不能過度低迷，為的還是市場恢復和平穩(wěn)?！彼硎?，當前經濟進入新常態(tài)，房地產行業(yè)也同樣如此。

財經專欄作家葉檀也在近日指出，地產的黃金時代已經過去，作為軟著陸的經濟體，中國房地產已迎來白銀時代。

行業(yè)洗牌倒逼企業(yè)“壯士斷腕”

對于多如牛毛的中小房企而言，在市場低迷折磨的同時，房地產行業(yè)已經開始的大洗牌，也正加劇著它們的危機感。

近年房地產市場領域內“大者恒大、強者恒強”的現(xiàn)象，幾乎成為行業(yè)的明朗趨勢?！笆袌黾卸忍嵘薄ⅰ按蠓科髸r代來臨”等行業(yè)預言已一個個變?yōu)楝F(xiàn)實。如今中小房企的競爭優(yōu)勢正在逐漸失去，開始被擠出市場。

中國房地產協(xié)會研究報告稱，未來部分現(xiàn)金流壓力巨大，抗壓能力相對較弱的中小房企將選擇主動退出和尋求并購，大型企業(yè)則有機會進一步提升規(guī)模，從而實現(xiàn)行業(yè)集中程度的進一步提升。

建業(yè)集團董事局主席胡葆森曾預測，三年后過半的房地產企業(yè)將消失，目前5萬家地產商3年以后有一半以上甚至更多將沒有新項目可做。

賈生華介紹：“目前我們看到的一些風險暴露，比如資金鏈斷裂等這種還是少數(shù)，多數(shù)是通過一種存量調整，比如轉讓股權轉讓項目，企業(yè)重組通過這些來釋放風險。洗牌是一種優(yōu)勝劣汰，對行業(yè)發(fā)展是有利的。”

杭州恒嘉地產咨詢公司總經理邵恒陽告訴記者：“今后房地產市場的格局是龍頭房企占據(jù)主流市場，中小房企只能在巨頭競爭的夾縫中生存。行業(yè)的洗牌已經倒逼中小企業(yè)走上轉型路。”

實際上，浙江開發(fā)商尤其是中小房企，對生存的擔憂逐漸加劇，已成為不爭的事實。

“現(xiàn)在很多房地產公司正處在十字路口，前進還是轉向都面臨著不可知的風險?！焙贾菽撤康禺a開發(fā)公司總經理唐瑩(化名)說，中小房企對外在拿地、銷售等方面面臨激烈競爭，對內融資、轉型等也是挑戰(zhàn)。

唐瑩的公司在杭州屬中等規(guī)模，經歷了地產業(yè)的“黃金十年”，其公司也曾乘著“風口”順風順意。而如今的唐瑩，更多的卻是是對公司未來的迷茫。

“去年開始，杭州的高價地我們已經不拿了。目前消化庫存是一方面，另一方面，我們一直在尋找新的轉型方向。”唐瑩說，自己正考慮兩個方向?！耙粋€是金融投資，一個是房地產服務業(yè)，但還沒下定決心實施?！?/p>

“之前大家習慣了賺‘快錢’，而現(xiàn)在想轉卻并不容易。目前有前景的行業(yè)大多是我們不熟悉的，甚至是中國人不熟悉的。錢該投到哪里去心里也沒有底。”這并非只是唐瑩一人的擔憂。

邵恒陽向記者介紹，目前許多遲遲找不到轉型路徑的房企已經臨時成為“投資公司”：手里的錢不夠在公開市場拿地，二級市場又沒有項目入手，只能先買理財產品獲得收益維持運轉。

賈生華指出：“房企尤其中小房企，按原來的思維模式和經營模式已難以為繼，大多數(shù)企業(yè)要放棄這種借錢，拿地，開發(fā)，銷售的套路，轉型已經十分迫切。要靠自己創(chuàng)新、模式轉變以及投資和決策水平的提高，逐步適應市場的發(fā)展，企業(yè)和企業(yè)家，要有勇氣革自己的命?！?/p>

專家：轉型應專業(yè)化非多元化

2014年，大型房企已經紛紛展開了轉型之路，萬科圍繞城市配套加大布局；恒大多元化下的礦泉水、糧油、乳業(yè)等新業(yè)態(tài)紛紛上馬；萬達[微博]正從以房地產為主轉型為服務業(yè)為主……

為實現(xiàn)生存的目的，近兩年來許多中小房企也開始更換“飯碗”。它們之中有的涉足礦業(yè)，有的發(fā)展新能源，也有的靠上現(xiàn)代農業(yè)風口，而其中失敗者卻也大有人在。

“轉型從企業(yè)微觀層面來說要放棄傳統(tǒng)模式、習慣做法，探索新的模式，但不存在統(tǒng)一套路。不要別人什么賺錢你也去踩一腳，那很可能有危險。多元化中很多失敗的教訓比較深刻，打一槍換一個地方的企業(yè)會一直很痛苦，最后可能更難收拾?！辟Z生華說。

在他看來，大多數(shù)企業(yè)轉型還應走專業(yè)化路線，圍繞產業(yè)鏈上下游，發(fā)揮自己特長，聚焦自己的產品或細分市場。

“企業(yè)要選擇適合自己特色和特長的領域作為主業(yè)，不一定是繼續(xù)開發(fā)房地產，可以在前面的投資、融資、金融方面，也可以在后面的資產運營管理方面，還有中間環(huán)節(jié)的營造方面，或者細分到某一類市場，如醫(yī)院、學校等產業(yè)地產?！辟Z生華指出。

他強調，不管房企做哪塊都要做出特長和優(yōu)勢。雖然市場空間減小，但在專業(yè)化、特色化、細分化這些方面卻可以發(fā)揮中小房企靈活性高的優(yōu)勢，將來與大公司形成一種分工互補。

邵恒陽表示：“新形勢要求企業(yè)從粗放式擴張到精細化運營轉變，從投資驅動向價值驅動轉變。轉型應從原來的住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉變，同時要側重向開發(fā)、運營、服務并重?！?/p>

對于規(guī)模偏小的開發(fā)商，邵恒陽也建議從“特色”入手?！靶∑髽I(yè)必須在更精更準更細中，顯示你存在的價值。它們完全可以憑本土優(yōu)勢，做差異化的產品。更加關注客戶的內在需求，同時體現(xiàn)在產品的設計上，以此找到市場空間有所作為。”

“目前房地產行業(yè)并不是進入一個不能做的狀態(tài)，相對其他產業(yè)來說，房地產盈利、空間還是好的。不能因為前幾年賺錢太容易，現(xiàn)在賺錢辛苦就亂了陣腳。房地產企業(yè)應該有一個平衡心，踏踏實實做好自己事情，滿足客戶和市場需要，創(chuàng)造自己的價值才是長久的立足之本?！辟Z生華表示。